11月18日，由《風能》雜志主辦的首屆新能源資產管理大會（NEAM 2022）在北京成功舉辦。本次大會由寧夏嘉澤新能源股份有限公司、北京鑒衡認證中心共同承辦，北京天潤新能投資有限公司協辦，支持單位為北京協合運維風電技術有限公司。大會以“探索新形勢下新能源資產收益最大化模式”為主題，聚焦新能源資產投融資、評估、交易、碳資產管理和新能源運維技改等熱點，旨在通過對國內外最前沿解決方案案例的總結與交流，為國內外新能源行業提供更為高效具體的發展參考路徑。

　　

　　中國證券基金業協會資產證券化委員會顧問、中國REITs50人論壇榮譽主席、匯力基金董事長、中房集團公司前董事長、原國家進出口商品檢驗局副局長孟曉蘇，在題為《中國REITs的探索歷程和REITs發展方向》的演講中，分析了REITs為何能助力我國經濟走出低迷，介紹了新能源行業發行REITs的選擇標準、新能源REITs項目發行與申報情況、新能源REITs發行關注要點。他指出，新能源REITs具有長期增值潛力，技術提升與設備更新改造、新能源項目綜合利用開發均會帶來新能源REITs價值的提升。同時，REITs錨定優質不動產資產，是具備穩定收益與高流動性的優質金融產品，它可以讓普通投資者享受不動產投資收益，對于人民群眾來說是普惠型的資本福利。

 

 

　　中國證券基金業協會資產證券化委員會顧問、中國REITs50人論壇榮譽主席、匯力基金董事長、中房集團公司前董事長、原國家進出口商品檢驗局副局長孟曉蘇

　　

　　

　　國務院最近對發行REITs提出了新的要求，要鼓勵通過發行不動產投資信托基金盤活存量資產。從2020年開始試點，我國REITs基礎設施REITs已經發行了23支，其中，特許經營權10支，包括高速公路和公用事業兩類，公用事業中就包括新能源與水務；另外還有產權類的13支，包括產業園區類、倉儲物流類和保障住房類，產業園區也有可能成為新能源REITs的一個拓展方向。

　　

　　

　　REITs是向投資人募集資金，其持有對象是那些有穩定租金流的不動產收租物業，這些租金每年定期分配給REITs基金單位的持有人，這些含權的證券可以在資本市場流通，從而獲得資本利得。用一句話來概括REITs，叫做“不動產收益權進入資本市場流通”。

　　

　　世界各國各地對REITs的規定很多，有四項基本條件：一是按期分紅，一年至少分一次，分紅比例不低于總收益的90%；二是上市流通，REITs是上市資產，基金單位可進入資本市場流通兌現，有資本增值空間，還有不動產增值預期；三是免稅優惠，因為REITs本身分紅比例大，投資人和管理人要繳納所得稅，為避免重復納稅，在企業層面是免稅的；四是限制開發，REITs資金不能夠直接用于開發新項目，只能夠用于收購正常運營的存量項目。

　　

　　現在我國經濟發展進入戰略機遇和風險挑戰并存、不確定難預料因素增多的時期。各種“黑天鵝”“灰犀牛”事件隨時可能發生。第一頭“灰犀牛”就是金融創新走偏，釀成P2P事件。原因在于直接融資滯后，主要依賴商業銀行進行間接融資，它的優點是能支持低成本擴張的需要，缺點是造成負債率居高不下，也不適宜居民理財的需要。為了彌補這些缺點，出現了“影子銀行”，結果帶來更大的問題。第二頭“灰犀牛”是房地產業低迷，傷及樓市預期。房地產萎縮讓相關產業和地方財政陷入困境，導致收入下降。財政負債主要投在基礎設施建設上，中央不僅要求化解債務風險，還要求保持適度支出強度。在此背景下，啟動REITs試點，可以有效化解地方債，實現資金的良性循環。

　　

　　

　　我們在REITs課題組工作持續了5年。它的第一項工作是理順了監管機構，讓中國證監會成為REITs的發行主管單位。第二項工作是從基礎設施來啟動REITs試點，得到了各主管部門的支持。第三項工作是通過全國人大財經委解釋法律，使得基金型REITs得以順利推進。第四項工作是促進免稅待遇。第五項工作是不斷鼓勵大家堅定REITs在中國發展的信心。

　　

　　現在發行的基礎設施領域REITs已經證明，它能有效地化解困擾我國的很多經濟難題。它是存量資產的動能轉換，是推動企業混改的最佳方案。它利用社會資本持有存量資產，可以有效化解地方債務，REITs已成為資本市場新秀。

　　

　　目前，已經發行的REITs在二級市場表現良好，特別是去年，在總體資本市場慘淡，股債雙殺的情況下，REITs板塊一枝獨秀。產權類REITs、特許經營權REITs及REITs總指數，其收益率都大大高于國債、中小板股票，更跑贏了通貨膨脹，受到投資人的熱情歡迎。

　　

　　

　　隨著新能源裝機容量持續增長，據不完全統計，我國新能源資產規模估計有4萬億元，未來還會增長。面對這些亟待盤活的存量資產，新能源REITs提供了很好的解決方案。新能源REITs主要是以風電、光伏發電、水利發電、生物質發電、核電項目為底層資產發行的公募REITs產品。根據現有的國家規定，新能源REITs的選擇標準主要如下：第一，項目權屬清晰，資產范圍明確，原始權益人依法合規擁有項目所有權，不存在重大的經濟或法律糾紛，而且不存在他項權利設定。第二，新能源項目的土地使用依法合理，并且項目具備可轉讓性。第三，首次發行公募REITs項目，當期資產評估凈值原則上不低于10億元，原始權益人持有的可發行公募REITs的資產規模不低于首次發行REITs資產規模的2倍。第四，新能源項目的運行時間不低于3年，且現金流持續穩定，來源合理分散。第五，新能源項目投資回報良好，近3年總體保持盈利或經營性凈現金流為正，且預計未來3年凈現金流分派率原則上不低于4%。第六，企業近3年無重大違法違規記錄，未出現安全質量環保等方面重大問題。第七，國家發展改革委要求90%以上凈回收資金應主要用于在建項目或成熟的新項目。這是對原始投資人提的要求，而不是對REITs提的要求，REITs資金只能用于收購這些項目。

　　

　　全國清潔能源和新能源REITs項目已經發行兩單，一單是“中航首鋼綠能REIT”，另一單是“鵬化深能清潔能源REIT”。這兩支REITs的市場走勢良好，上市后價格穩步提升。近期，五大電力集團、京能集團等央國企、金風科技、特變電工等混合所有制企業紛紛發布公告，準備將旗下持有的風電、光伏等新能源項目作為基礎資產開展REITs的申報工作。

　　

　　

　　第一，項目核準與備案。新能源項目的審批手續不同。根據我國可再生能源的相關規定，風電項目適用核準制，光伏電站項目適用備案制。針對項目的備案或核準情況的核查，應當關注項目備案或核準的有效期及是否在有效期內開工、項目備案或核準信息與項目實際建設情況是否一致、納入補貼的項目是否存在被取消的風險等。

　　

　　第二，項目用地的合規性。用地是新能源項目中最復雜的問題，需要重點關注的“雷區”包括：項目用地是否占用基本農田、林地和草地、軍事禁區、生態紅線、水源保護區等。在租賃用地方面，項目公司應當與土地權利人簽訂租賃補償合同并支付補償款，盡職調查需重點關注出租人是否系土地的權利人、是否有權出租土地。

　　

　　第三，新能源項目指標和補貼納入。新能源項目的標桿電價包括脫硫燃煤上網電價與可再生能源發展基金補貼兩部分。在實際發行時需要重點核查項目是否納入了省年度建設規模指標、是否按照相關進度要求進行建設、并在規定時間完成首臺機組及全部機組并網發電并簽訂并網調度協議，核查項目在國網新能源云平臺補貼的狀態及補貼收入憑證等。

　　

　　第四，政策變動。2022年發布的《關于開展可再生能源發電補貼自查工作的通知》要求，新能源發電補貼開展自查工作，對于自查中出現的問題，要留意可能面臨廢止電價批復文件、補貼取消轉為平價、退回多收的補貼等多種整改要求，進而降低項目收益。

　　

　　在新能源領域，匯力基金擬攜手國內新能源行業頭部企業及金融機構，成立Pre-REITs新能源產業投資基金。產業基金將與地方政府對接，圍繞城市雙修理念，通過PPP、BOT等模式，從新能源項目建設與開發、產業布局與調整、新興產業扶植與導入等多維度打造試點示范項目。同時，產業基金也將與二級資本市場相結合，將培育優質項目通過公募REITs推出，為加大新能源基礎設施建設提供更豐富資金來源。項目投資將以各類新能源資產作為基礎，包括風電、光伏發電、水力發電、生物質發電等等。除了項目投資外，新能源基金也考慮涉足股權投資、擬投資項目孵化等，協助新能源企業在境內外資本市場融資。

　　

　　

　　在黨的二十大的報告中，中央再次提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。為了推動中央政策的落實，政府主管部門已經在保租房領域推出了REITs試點，現在已推出4單保租房REITs產品，深圳、廈門、北京、上海各1單，保租房REITs的收益率在4%~5%。但是從國外經驗來看，長期收益最好的REITs還是商業地產，特別是商業租賃房和商業租賃醫療設施。我們要積極推動商業租賃房和商業地產進入REITs。

　　

　　REITs在國外能夠實現長期增值有三個因素：按年分配、資產增值、股票溢價。其中，資產增值是最主要的。清潔能源和新能源REITs具有長期增值潛力，技術提升與設備更新改造會帶來未來現金流提升。新能源項目綜合利用開發，特別是土地開發也會帶來未來價值的提升，在此方面它比高速公路REITs等項目更具優勢。

　　

　　強調REITs收益，是因為REITs的最終持有者是人民群眾。我國現在正提倡增加城鄉居民的住房、金融資產等各類財產性收入。鼓勵人民群眾持有金融資產，就需要將房產、新能源等固定資產做成金融資產，才能讓人民群眾更多持有。REITs錨定不動產資產，是優質的、高流動性的金融產品，可以讓普通投資者享受不動產投資的收益，對于人民群眾來說，它是普惠型的資本福利。中國有望在全世界REITs市場實現彎道超車。REITs必將在中國大行其道，讓我們為此共同努力。